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重庆国信推出景龙国际公寓项目股权投资信托(一年期)

年预期收益率不低于6%

5月8日开始预约,5月15日民生银行代理收付

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联系方法

重庆国信业务发展一部

联系人:

王先生、贺先生

电话:010-88355432转212、222、223、236、210 传真:010-88356103

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重庆国信推出景龙国际公寓项目股权投资信托

(一年期)

年预期收益率不低于6%

5月8日开始预约,5月15日民生银行代理收付

重庆国信业务发展一部 联系人:王先生、贺先生

电话:010-88355432转212、222、223、236、210 传真:010-88356103

 

景龙国际公寓项目股权投资信托计划

推介书

重庆国际信托投资有限公司


一、信托计划概要

1、信托当事人
委托人:是指具有完全民事行为能力的法人、依法成立的其他组织以及符合条件的其他投资者

受托人:重庆国际信托投资有限公司(以下简称重庆国信)。

受益人:是在信托中享有信托受益权的法人、依法成立的其他组织以及符合条件的其他投资者。在本计划中的受益人可以是委托人自己,也可是委托人指定的法人、依法成立的其他组织以及符合条件的其他投资者。

2、信托计划目的:通过实施信托计划,将筹集到的信托计划资金运用于景龙国际公寓项目公司北京中建森岚房地产有限责任公司的股权投资。

3、信托规模
信托计划规模为不超过人民币8000万元,信托计划项下的信托合同不超过200份。

4、信托计划期限
信托计划期限为一年,自信托计划成立之日起计算。

5、信托推介期
信托推介期自2003年 月 日起至 月 日止。

5、信托计划资金收益及分配
预计信托受益人的年收益率不低于6%,信托计划资金收益于信托计划期满一年后10日内对可分配收益进行分配。

二、景龙国际公寓股权投资项目概况

1、 项目介绍

景龙国际公寓项目位于亚运村以北约2公里处,南隔100米绿化带与北五环相接,东延200米连通北苑路,北靠万科星园、北辰绿色家园,西望规划中的奥运森林公园。轻轨和已开工的地铁五号线近在咫尺,交通便利,环境优美。

  该项目拟建成高档住宅小区,占地1.5公顷,其中建设用地约1.26公顷,计8楼座塔连板楼,总面积约5万平方米,建设周期为10-12个月,将提供近220套环境优美、功能齐全的中高档住宅。目前项目地域内已达到七通一平,具备开工条件。

项目总投资约为22620万元人民币,成本价为5026元/平方米。如以6800元/平方米(市场均价)计算,销售收入约30600万元,毛利约为7980万元,毛利率35.28%;如以6600元/平方米(保守价格)计算,销售收入为29700万元,毛利约为7080万元 ,毛利率31.3%。

项目总投资:22620万元
已投入及将投入的资金: 12770 万元:
其中:土地费用 3200万元
基础设施费 1890万元
销售费用 930万元
前期建安费用 6750万元
资金缺口为:9850万元
其中:土地出让进金 1500万元
后期建安费用 6750万元
相关税费及管理费等 1600 万元
该项目所在区域内如万科星园、北辰绿色家园等小区房屋售价(均价)为6000元-7000元之间。由于该项目从主体设计、小区环境设计、内部精装到小区网络化等方都优于北面的万科星园和绿色家园,因此在销售价格上占有优势,市场销售前景乐观。

2、项目公司介绍
景龙国际公寓由北京中建森岚房地产有限责任公司申报立项,该公司由北京中建岚森建设投资有限公司及何末、康俊栋共同出资成立。北京中建岚森建设投资有限公司是集投资、开发、施工、咨询、科技于一体,面向建筑业、房地产业、工业、农业、商业、高科技、金融证券、教育等多项领域投资的投资企业。公司于1999年4月正式注册成立,注册资金3000万元。2002年底顺利通过了ISO9001:2000版国际质量体系认证。
北京中建森岚房地产有限责任公司成立于2000年6月,注册资金2900万元人民币,
经营范围为房地产开发及商品房销售等配套服务,拥有各类专业技术人员50多人。2002
年底顺利通过了ISO9001:2000版国际质量体系认证。
自公司成立以来,立足于房地产业,同时在相关领域积极开拓,使得公司逐步走上了全面、健康的发展道路,形成了专业化、系统化的经营格局,目前已经具备了较强的实力。

三、收益分析

1、 信托资金的运用方式
重庆国际信托投资有限公司(以下简称重庆国信)募集8000万元人民币信托资金,此信托资金以重庆国信名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司,信托计划为期一年,信托期满,北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益,银基担保有限公司对该收购款项提供全额连带担保。

2、 信托收益
股权信托受益权分为两部分,一部分由信托受益人享有,年收益率预计不低于6%,一次性支付给信托受益人,另一部分为重庆国信享有,预计为3%,用于支付各种费用,包括营业税、信息披露费用、文件账册印刷费用、信托产品销售费用、审计费、律师费、信用评级费等中介费用,以及信托报酬。

四、本信托产品的优势

1、 项目区位优势
本项目有鲜明的奥运概念,交通便利,周边社区成熟,环境优美,视野开阔,是亚北难得的居家理想住宅小区,具备升值潜力。

2、楼盘特点优势

周边楼盘名称 特点 均价(元)

万科星园二期 高档公寓,厨卫精装,其余粗装 6900
阳光新干线 高档公寓,厨卫精装,其余粗装;户型偏小,最小户型75平方米 6800
北辰绿色家园 普通住宅,板楼精装修 5800
风林绿洲 毛坯房,小板楼、小塔楼 8000
嘉铭园 板式小高层 6380
本项目 高档公寓,厨卫精装,其余粗装,两居90-110平米,三居110-140平米 均价6800

比较之下,本项目具有较大优势。

3、 时间优势
本信托为期一年,投资风险小,抗利率风险强,回收快捷,具备明显的时间优势。

4、 收益优势
投资工具名称 风险及年收益率情况
股票 收益无法估算,风险较大
凭证式国债 三年期2.32%,五年期2.63%(2003年凭证二期)
交易所上市国债 平均2.65%左右
上市企业债 3.52%(交易不活跃)
期货 风险极大
证券投资基金 2%以下
银行一年期存款 1.98%(税后1.584%)
其余一年期信托 一般为3-5%
本信托 预期不低于6%

通过比较可知,本信托的收益率在现有的投资工具中名列前茅,同时具有较高的安全性和流动性,因而是具有较高投资价值的短期投资品种。

5、 安全性优势
重庆国信为提高本信托的安全性,不仅以信托资金控股项目公司加以严格的财务监管,确保信托资金的正常使用,在项目公司股东方协议溢价收购的基础上,更由实力雄厚的专业商业担保公司--银基担保有限公司(注册资本5.8亿元人民币)对全部收购款项提供连带担保,充分保障了投资者资金和收益的安全,具有市场上同类信托产品难以企及的安全性。
此外,为增加信托投资的流动性,重庆国信将建立信托受益权交易平台,促进信托受益权的转让、流通。另外,重庆国信正在积极与银行协商,推动用信托受益权抵押贷款。

五、加入信托计划的条件和方式

1、 资金要求
加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币40万元(含40万元),并可按人民币1万元的整数倍增加。

2、 受益人要求
受益人由委托人指定,与委托人可以是同一人,也可以不是同一人;可以是一人,也可以是多人。

3、数额优先原则
本信托计划采取数额优先原则,相同数额认购时间在前的优先。

联系电话

重庆 023-69035989 023-69035982 联系人:王先生 汪女士
北京 010-88355432-212/223/222/236/210 联系人:王先生 贺先生


重庆国际信托投资有限公司
2003年 月

景龙国际公寓项目股权投资信托计划

根据《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》以及其他有关法律法规,重庆国际信托投资有限公司(以下称为受托人)发挥自身的专业理财能力和丰富的投资运作经验,结合自身的业务特点、景龙国际公寓项目的实际情况,以及投资者获取安全、稳定收益的需求,经认真调查研究与充分准备,制定景龙国际公寓项目股权投资信托计划(以下简称景龙信托计划)。

一、信托计划目的

通过实施信托计划,将多个指定管理的景龙国际公寓项目资金信托的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,发挥受托人的专业理财能力和运用资金的丰富经验,将信托计划资金运用于景龙国际公寓项目开发方北京中建森岚房地产有限责任公司的股权投资。
北京中建森岚房地产有限责任公司(以下简称中建森岚公司)成立于2000年6月,注册资金2900万元人民币,经营范围为房地产开发及商品房销售等配套服务,拥有各类专业技术人员50多人。2000年年底通过了ISO9001:2000版国际质量体系认证。
中建森岚公司获得立项批准的景龙国际公寓项目位于亚运村以北约2公里,东临北苑路,西临安立路及13000亩规划建设中的奥林匹克公园,南临五环路及奥运苗圃、紫玉山庄,北临万科星园、北辰绿色家园。周围环境优美,景色怡人,总占地面积14600平方米,拟建成50000平方米左右容生态健康理念及智能化现代风格的中高档住宅项目,项目预计总投资22,620万元,建筑期为10-12个月,预计总户数220户。现项目已通过北京市计委、规委的审批。
景龙国际公寓地理位置得天独厚,既坐拥左近奥林匹克公园及南部奥运苗圃等千米通透绿色景观,又得享轻轨及未来地铁五号线的交通便利,堪称舒适家居的典范。
本次信托拟采用股权溢价转让(本信托计划的转让定义为重庆国信将以信托资金形成的股权转让给北京中建岚森建设投资有限公司)及专业担保公司--银基担保有限公司提供连带保证的形式对信托委托人的收益进行保障,使该项目融资信托资金及收益投资风险降至最低。

二、信托计划规模

 信托计划规模为人民币8000万元,信托计划项下的信托合同不超过200份(包括200份)。
 
三、信托计划期限

信托计划期限为一年,自信托计划成立之日起计算。

四、加入信托计划的条件和方式

(一)委托人资格
中国境内具有完全民事行为能力的法人、依法成立的其他组织或其他符合条件的投资者。
(二)资金合法性要求
委托人保证委托给受托人的资金是其合法所有的可支配财产。
(三)资金要求
 加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币40万元(含40万元),并可按人民币1万元的整数倍增加。
(四)受益人要求
受益人与委托人可以是同一人,也可以不是同一人(由委托人指定)。
(五)信托计划的加入
委托人在与受托人签订信托合同并交付信托资金后,即视为加入本信托。
(六)数额优先原则
本信托计划采取数额优先原则,相同数额认购时间在前者优先。
 
五、信托计划的成立

 信托计划推介期自2003 年 月 日起至2003年 月 日止。募集资金完成股权投资的工商增资手续,信托计划即告成立。
信托资金在委托人的交付日至信托计划成立日期间的利息按中国人民银行同期活期存款利率计算,由受托人在信托计划成立之日起满一年后的信托收益分配时支付。

六、信托计划资金的运用

(一)信托计划资金的运用方式
信托计划资金指本信托计划成立日加入信托计划的信托资金总和。信托计划资金由受托人集合运用,以股权投资方式运用于景龙国际公寓项目。
(二)信托计划资金进行股权投资的主要条件
  1、信托计划资金用途
对中建森岚公司进行股权投资,用于景龙国际公寓项目的开发。
  2、投资期限
投资期限为一年,具体起止时间以受托人与中建森岚公司及其股东方签订的《信托投资协议》的规定为准。
  3、投资收益
有关股权投资的具体内容,由受托人与中建森岚公司及其股东方签署的《信托投资协议》规定。
4、股权投资资金收回
股权投资资金按受托人与中建森岚公司及其股东方签订的《信托投资协议》的规定,于股权投资到期日一次收回。
5、股权投资收益的支付
股权投资期满,中建森岚公司的股东方北京中建岚森建设投资有限公司以股权溢价收购方式支付委托人投资收益。
 6、股权投资的保障
股权投资由北京中建岚森建设投资有限公司以股权溢价收购方式对信托委托人的利益进行保障,并由银基担保有限公司对北京中建岚森建设投资有限公司收购中建森岚公司股权事宜提供连带保证,充分保障委托人权益。
(三)信托计划资金收益来源
来源于对中建森岚公司进行股权投资所得的股权溢价转让收益。

七、信托计划资金的管理

(一)管理方式
 受托人为信托计划资金设立银行专用账户,即信托账户,与受托人固有财产分别管理,分别记帐。
 信托计划资金单独记账,不同委托人的信托资金按其占信托计划资金的比例分别记账。
 委托人和受益人按信托资金占信托计划资金的比例,在信托计划中享有权利、承担义务。
 信托计划资金与受托人自有资金分别管理,本信托计划资金与受托人管理的其他信托资金分别管理。
 本信托计划项下的财产可以按照公平市场价格与受托人管理的其他信托财产、受托人的固有财产以及关系人的财产进行交易。
(二)内部管理机构
 1.投资决策委员会
 主要职责是:
 (1)制定投资原则、投资方向、投资策略;
 (2)确定投资组合的总体目标和总体计划。
(3)批准信托计划资金运用方案;
(4)批准信托计划项下信托收益分配方案。
 2.风险控制委员会
 主要职责是:
 (1)提出融资项目风险、市场风险等具体意见;
 (2)提出防范和化解上述风险的控制措施;
 (3)对信托计划运作进行日常风险管理;
 (4)监督与核查业务部门及相关部门对风险控制制度的执行情况;
 (5)针对业务过程中异常情况作出预警并及时报告。
3.信托资金运用部门
  信托资金运用部门主要由资产运用小组和资金运用小组组成,信托资金运 用部门的高级管理人员不得在信托资金托管部门兼职,信托资金运用部门的主要职责是:
 (1)拟定信托资金运用方案,经投资决策委员会批准后实施;
 (2)适时运用信托资金开展经营,并对资金拨付等发布指令;
 (3)对资金运用项目进行随时跟踪,控制资金运用过程中的各种风险;
 (4)提出信托计划利益分配方案,报投资决策委员会批准。
  4.信托资金托管部门
  信托资金托管部门主要由财产核算小组和客户服务小组组成,信托资金托 管部门的高级管理人员不得在信托资金运用部门兼职,信托资金托管部门的主要职责是:
(1)为信托计划建立会计账户和信托账户;
 (2)执行信托资金运用部门的指令;
 (3)计算信托财产净值;
 (4)实施信托收益分配方案;
 (5)安全保管信托计划资金;
(6)办理与信托计划有关的信托转让、登记手续;
 (7)保管与信托计划有关的重大合同、凭证;
 (8)保存委托人和受益人的名册、账册、报表和记录等;
 (9)定期披露信托计划相关信息;
 (10)发现信托资金运用部门的指令违反信托合同规定时,有权拒绝执行该指令,并向投资决策委员会报告。
 5、稽核审计部门
主要职责是:
(1)对信托计划运作进行日常稽核;
(2)对信托计划运行情况进行日常审计;
(3)其他职责。
受托人的信托计划资金运用部门、托管部门在业务上独立于公司的其他部门,从业人员与其他部门的人员互不兼职,具体业务信息与公司其他部门不共享;受托人的固有资金运用部门与本信托计划资金运用部门由不同的高级管理人员负责管理。

八、信托计划风险揭示及防范措施

(一)风险揭示
  1.融资对象和融资项目的风险
  中建森岚公司的经营状况可能会受到房地产市场周期性变化等因素的影响,从而影响其盈利能力。
  2、法律与政策风险
因国家政策,如财政政策、货币政策、税收政策、行业政策、地区发展政策等发生变化,导致市场波动,影响信托收益。
3.市场风险
  包括经济周期风险、通货膨胀风险等。
  4.管理风险
  在信托资金的管理运用过程中,可能发生信托资金运用部门、信托资金托管部门因所获取的信息不完全或存在误差,对经济形势等判断有误,影响信托资金运作的收益水平。
  5.其他风险
  战争、动乱、自然灾害等不可抗力因素的出现,可能导致信托财产损失。
(二)信托计划风险防范措施
1、融资对象和融资项目的风险控制:
(1)受托人实行科学的项目管理体系,对本信托计划资金投资的景龙国际公寓项目实施严格的监督和检查,发挥在投资领域的专业优势,对中建森岚公司实施控股并对其经营状况实行严格的事前审核和事中监控,及时发现其经营中可能对信托资金造成损失的问题,并在《信托投资协议》中增加受托人在发现中建森岚公司可能影响信托资金安全性的重大经营问题时,有权要求公司其他股东方提前溢价收购股权的条款。
(2)本项目股权投资由中建岚森建设投资有限公司以股权溢价收购方式对信托委托人的利益进行保障。
(3)本项目股权投资由银基担保有限公司对北京中建岚森建设投资有限公司溢价收购中建森岚公司股权事宜提供连带保证,充分保障委托人权益。
2、法律与政策风险、市场风险的控制
风险控制委员会随时了解和掌握国家的法律政策变化措施、以及市场变化走向,定期和不定期向投资决策委员会提出风险控制报告,提出具体的风险控制措施。在投资决策委员会同意其风险控制措施后,敦促信托计划资金运用部门和托管部门实施其风险控制措施。
景龙项目股权投资信托将要求中建岚森建设投资有限公司以股权溢价收购方式保障信托委托人、受益人的投资收益,并要求股东方落实银基担保有限公司对其溢价收购股权提供连带保证,在很大程度上为委托人和受益人降低了投资风险。
  3、管理风险的控制
(1)实行独立的风险控制和稽核审计制度:风险控制委员会负责日常风险管理,有权对涉及本信托业务的所有部门和岗位进行稽核检查,监督与核查公司有关部门对于风险控制制度的执行情况,针对异常情况作出预警并及时报告,稽核审计部门负责对信托计划进行日常稽核审计;
(2)人事管理制度:建立科学的人事管理制度,受托人根据国家有关法律、行政法规制订招收录用、岗位责任、工作考核、薪金福利、辞职与辞退等制度,对信托业务人员进行管理;
(3)各内部管理部门根据风险控制委员会的要求和自身业务目标进行评估和控制有关风险。通过部门规章制度,明确岗位职责和业务流程,确保岗位与人员的对应性,每个环节都有风险防范系统及措施对风险进行监控和处理。并加强风险教育,采取措施使员工建立风险意识和风险控制的责任感;
(4)建立规范的信息披露管理制度,建立完善的信息资料保全系统,建立完整的会计、统计和各种业务资料的档案。
   4.管理风险的控制
   受托人已按中国人民银行规定建立了决策体系和内部机构管理制度。受托人将继续不断健全内部管理制度,提高信托管理水平和效率,降低管理风险。
5.其他风险控制
不可抗力出现时,采取必要措施,努力降低信托财产损失。
  
九、信托计划的信息披露

(一)受托人在信托计划期满后的10个工作日内,编制信托财产年度管理、运用报告书,并报告委托人和受益人。
(二)信托计划临时信息披露
实施信托计划过程中发生项目出现影响信托目的实现的重大变化,法律、行政法规或部门规章发生变化且严重影响信托事项等情况,受托人将于情况发生后的15个工作日内及时以临时报告书形式向委托人与受益人披露。
(三)受托人应当在有关披露事项的报告、报表或通知制作完毕后以下列形式报告委托人与受益人:
  1.受托人营业场所存放备查;
  2.在受托人网站http://www.cqitic.com上公告;
  3.来函索取时寄送。
相关事项的披露以受托人以上述第三项形式公告的时间和内容为准。
 (四)受托人在实施本信托计划过程中发生信托目的不能实现、因法律法规修改严重影响信托事项时,应在知道该等事项发生之日起的30个工作日内以本条第(三)款规定形式报告委托人与受益人。

十、信托计划的终止、清算与信托计划财产的归属

(一)信托计划的终止
  本信托计划一年期限届满,信托计划终止。
(二)信托计划终止后的清算
自信托计划终止之日起3个工作日内受托人成立信托计划清算小组,负责本信托计划的财产的保管、清理、估价、变现、确认和分配。
信托计划清算小组在进行本信托计划清算过程中发生的所有合理费用,即清算费用,应从本信托计划财产中支付。
受托人在本信托计划终止后10个工作日内编制信托计划清算报告,并以第九条第三款的规定方式报告委托人与受益人。
受托人在信托计划终止后10个工作日内编制信托财产清算报告,并以第九条第三款规定的方式报告委托人与受益人。
  受益人或其继承人在信托计划清算报告公布之日起30日内未提出书面异议的,受托人就清算报告所列事项解除责任。
(三)信托计划财产的归属
清算后的信托计划财产,按委托人的信托资金占信托计划资金的比例归属受益人。