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信托投资来了 房地产业的春天还会远吗?

作者:史西城、兰 木 来源:华商报

我国房地产行业经历了121号文和国务院系列宏观调控,其融资问题受到业界广泛关注。目前房地产业融资主流模式到底是什么?如何规避信托投资风险?尤其是商业地产项目的开发融资渠道何在?就这一系列话题,在日前结束的十大国际投资机构关注中国房地产论坛上,中国西部研究与发展促进委员会常务理事、东中西区域发展和改革(北京)研究院副院长、著名金融信托专家孙飞博士指点迷津——

  ■市场 房地产的产业基金匮乏 


  “房地产业融资主流模式,我的观点就是‘信托+银行’。”孙飞认为:目前我国金融体制和运作形式还属于高度管制的国家,到2006年WTO要求金融全面开放的时候,会有更多的外资金融机构、更多的金融产品、更多的金融工具向中国各个机构和老百姓敞开。但目前融资资源还比较匮乏,融资管道单一,中国的商业银行无论如何都还是房地产的主流融资渠道。 

  孙博士据理分析:因为现在作为中国金融产业来讲,商业银行的资产大约占了27.5万亿,相对而言,证券、保险、信托等机构资产就显得微不足道了。对于银行这种巨无霸集团,我个人认为,今后相当长一段时间内,在国内仍占主流位置;其次作为融资渠道来讲,当初直接上市的房地产企业很少,大部分都是通过买壳、重组形式。现在如果一个房地产企业急需用钱,上市融资是比较困难的。孙飞先生直言,国内几乎没有一家合法的产业基金,也就是说中国的产业基金一直没有诞生,仅有境外投资中国的这种产业基金。 


  “总体而言,中国的融资渠道是很窄的,针对房地产的产业基金几乎也没有。” 


  ■优势 信托投资可以“见缝插针” 

  信托具有财产管理、避税、规避政策功能等,它以股权投资形式,可以达到35%的自有资金。现代信托制度是英国人对世界法学界一大贡献。从2002年7月18日资金信托办法出台以后,信托产品就风起云涌,已经成为中国金融界热点之一。孙飞先生认为:“在房地产融资很紧的形势下,信托无疑给开发商注射了一剂兴奋剂。”纵观所有融资渠道和产品,信托和银行组合是有效的。银行拥有大量的资金,可以做开发贷款,可以做按揭,房地产主要的融资来源还是靠银行。而对于121号文限制,五证不齐全的项目和企业,信托正好可以“见缝插针”。 

  有人认为,开发商缺什么,信托公司就可以补什么,因为信托公司跟房地产业有很多切合点。孙飞博士说:到目前为止,房地产信托管理办法还没有出台,因此信托投资公司可以不受121号文的限制,也可以不受很多政策的阻碍,为开发商量身定做。但是信托投资公司现在基本上为了控制风险,会参照121号文一些条款来运作。 


  ■原则 信托产品要遵循“三性原则” 


  对于“房地产企业如何有效地与信托投资公司合作,信托公司期望合作的地产企业标准”等,孙飞客观分析:首先要遵循的就是金融产品的“三性原则”。作为金融机构要注意控制风险性。房地产企业如何能让金融机构控制风险,开发商用什么来做抵押,用什么来做担保等,都很重要;同时,信托投资公司比银行要求更严一些。银行要求70%的抵押,信托要50%。其次是盈利性。开发项目的盈利性,产品的市场潜力,项目未来的现金流,集团背景,资源整合能力,这都是信托要重点关注的。再次,就是要给投资者比较高的回报。向市场募集基金,需要好卖的信托产品。在给投资者安全感的前提下,必须具备比较高的收益率,才能使产品销售顺利。股票可以随时流通,信托产品也需要流通。因此,我预言未来中国信托二级市场也会出现,通过信托交易所来买卖信托合约。 

  孙飞建议,目前,信托产品可由项目公司等机构提出回购、赎回,通过这些模式让信托产品流动起来。比如发行一个亿产品,有的机构就买了五千万,认为收益率达到百分之六以上,同时可以随时赎回。另外还可以拿信托合同到银行抵押贷款等等。如果把这些问题解决了,实际上信托产品“三性原则”已经贯彻。我相信,信托投资公司和房地产业,或者其他产业和项目的合作就会比较畅快。 

  金融机构、信托投资公司都持续关注房地产行业的发展和态势。无论哪种政策出台和制度的宏观调控,都是在继续规范和推进,起到优化整合作用。“毕竟房地产行业已经成为国民经济支柱产业之一。”孙飞综述,中国城市化水平较低,未来各地城市化会加快,房地产业将继续保持较高的增长率,对信托与房地产业合作都有非常有利的推动作用。一些房地产企业科学合理地与金融信托投资机构互动合作,畅通资金,对房地产开发推动很大。