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信托投资能为房地产带来什么?

2004.10.21 [证券日报]


  银监会周一公布的《征求意见稿》,在信托业及房地产业引来一片叫好之声。它同时透露出,国家已经提前动手预警房地产泡沫了。
  都说房地产是有钱人的游戏,在中国房地产行业发展十多年的历史中,经历了三次比较大的调整,而在去年到今年的121号文和国务院系列宏观调控可以说力度是最大的,同时应该说也是比较针对房地产发展症结的。而其导致的影响之一很明显就是房地产的融资问题受到业界广泛关注。目前房地产业融资主流模式到底是什么?如何规避信托投资风险?尤其是商业地产项目的开发融资渠道何在?
  银监会周一公布的《征求意见稿》,在信托业及房地产业引来一片叫好之声。它同时透露出,国家已经提前动手预警房地产泡沫了。
  “作为新生事物,房地产信托值得关注。”社科院金融所研究员尹中立评论说。
  目前房地产业的资金来源主要是银行贷款,而风险也就集中于银行,这对银行造成很不好的影响,而当前的大背景是监管部门高度关注金融系统风险。“在国外,银行针对房地产业的贷款呈逐渐收缩的趋势,资金缺口主要依靠市场解决,比如房地产信托基金这种形式”。
  就在一周前,业内人士还普遍认为,监管部门将掀起一轮房地产信托业的监管风暴,但细观征求意见稿的具体条款,其中不乏宽松之处。
  此前,每个资金信托产品在销售时不得超过200份合同,每份合同金额不得低于人民币5万元。征求意见稿首次提出,符合一定条件的信托公司,其房地产信托计划可以不受200份合同的限制,这就意味着信托产品的规模可以做大,每份合同的金额也可能调低,社会资金购买信托产品的门槛可能得以降低。
  事实上,房地产信托业“井喷式”的行情已经持续了近一年半时间。
  去年6月,央行出台“121号文件”,房地产开发公司传统的利用银行资金的主要融资渠道被堵塞,房地产市场上暂时出现一块融资真空,信托业则“乘虚而入”。
  但是,风险在信托业只是被分流,并不等于已经消除。
  银监会的征求意见稿意在规范房地产信托操作中的诸多不规范之处,这种不规范正是新的隐患。
  市场:
  房地产的产业基金匮乏中国融资渠道极其单一,目前银行业的资产准确的数字是27.6万亿,相当于占我们整个中国金融资产的90%多。无论怎么样,我们必须认可中国银行业在中国金融体系的大哥大地位,在这种情况下,我们资本市场也在逐步发展,也处在培育过程中,中国有1300多家上市公司,但是作为房地产业要上市也有困难,发企业债权也很困难,同时作为房地产产业基金这个概念,原来有很多媒体也说中国房地产产业基金,如果银监会领导在,他是非法的,只有境外设立的中国产业基金合法,目前没有一家房地产产业基金,在这种模式下怎么办?
  在九月底举办的十大国际投资机构关注中国房地产论坛上,中国西部研究与发展促进委员会常务理事、东中西区域发展和改革(北京)研究院副院长、著名金融信托专家孙飞博士已经建议过:房地产金融主流模式就是信托加银行。
  为什么信托加银行是现代化房地产主流模式呢?首先无论是过去现在还是未来,在相当长的一段时间内,银行仍然是主流模式,因为银行具有相当大的存款和相当大的资产,目前包括证券、保险、信托在内,总共资产加上差不多才是银行的十分之一左右。
  在这种情况下,必须要选择一种变通的模式,而其他模式,比如上市、发企业债、基金等等这些模式都不太现实,因此就要利用信托模式。信托模式实际上具有创新性,灵活性和独特的制度安排:信托最核心功能就是财产隔离功能,即不是信托公司资产,也不是信托公司负债。如果信托公司破产也不受清算影响,这种财产隔离功能就是核心的优势。同时还有避税功能,比如中国要征遗产税的时候,国外遗产税要征50左右,做成遗产信托以后,信托投资公司可以帮他做保值增值,可以用于子女上学、创业,还有政策规避功能,比如外资企业要收购上市公司股权有很多政策限制。现代信托制度是英国人对世界的一大贡献,信托业的应用范围可以与人类想象力相媲美,信托是唯一连接货币市场、产业市场的金融百货公司,可以跟银行互动,银行具有资金优势,信托具有制度优势和灵活的创新性。同时通过一系列制度安排,比如一年后、两年后退出可以进行二次融资,可以有其他公司进来。
  在目前这种情况下,要更多地挖掘信托制度的一些特殊功能和特殊安排,来化解银行风险,因为光是银行一行独大也不行,一行独大必然导致金融风险聚集,因此必须加快中国信托市场建设,加快中国资本市场建设,化解银行系统性风险,包括信托业目前存在的一些瓶颈。
  目前我国金融体制和运作形式还属于高度管制的国家,到2006年WTO要求金融全面开放的时候,会有更多的外资金融机构、更多的金融产品、更多的金融工具向中国各个机构和老百姓敞开。但目前融资资源还比较匮乏,融资管道单一,中国的商业银行无论如何都还是房地产的主流融资渠道。
  孙飞博士据理分析:作为融资渠道来讲,当初直接上市的房地产企业很少,大部分都是通过买壳、重组形式。如果现在一个房地产企业急需用钱,上市融资是比较困难的。孙飞博士直言,国内几乎没有一家合法的产业基金,也就是说中国的产业基金一直没有诞生,仅有境外投资中国的这种产业基金。
  “总体而言,中国的融资渠道是很窄的,针对房地产的产业基金几乎也没有。”优势:
  信托投资可以“见缝插针”信托具有财产管理、避税、规避政策功能等,它以股权投资形式,可以达到35%的自有资金。现代信托制度是英国人对世界法学界一大贡献。从2002年7月18日资金信托办法出台以后,信托产品就风起云涌,已经成为中国金融界热点之一。孙飞先生认为,“在房地产融资很紧的形势下,信托无疑给开发商注射了一剂兴奋剂。”纵观所有融资渠道和产品,信托和银行组合是有效的。银行拥有大量的资金,可以做开发贷款,可以做按揭,房地产主要的融资来源还是靠银行。而对于121号文限制,五证不齐全的项目和企业,信托正好可以“见缝插针”。
  有人认为,开发商缺什么,信托公司就可以补什么,因为信托公司跟房地产业有很多切合点。孙飞博士说,到目前为止,房地产信托管理办法还没有出台,因此信托投资公司可以不受121号文的限制,也可以不受很多政策的阻碍,为开发商量身定做。但是信托投资公司现在基本上为了控制风险,会参照121号文一些条款来运作。
  原则:
  信托产品要遵循“三性原则”对于房地产企业如何有效地与信托投资公司合作,信托公司期望合作的地产企业标准等,孙飞认为,首先要遵循的就是金融产品的“三性原则”。作为金融机构要注意控制风险性。房地产企业如何能让金融机构控制风险,开发商用什么来做抵押,用什么来做担保等,都很重要;同时,信托投资公司比银行要求更严一些。银行要求70%的抵押,信托要50%。其次是盈利性。开发项目的盈利性,产品的市场潜力,项目未来的现金流,集团背景,资源整合能力,这都是信托要重点关注的。再次,就是要给投资者比较高的回报。向市场募集基金,需要好卖的信托产品。在给投资者安全感的前提下,必须具备比较高的收益率,才能使产品销售顺利。股票可以随时流通,信托产品也需要流通。因此,孙飞预言未来中国信托二级市场也会出现,通过信托交易所来买卖信托合约。
  据此,孙飞建议,目前的信托产品可由项目公司等机构提出回购、赎回,通过这些模式让信托产品流动起来。另外还可以拿信托合同到银行抵押贷款等等。如果把这些问题解决了,实际上信托产品“三性原则”已经贯彻。那么,信托投资公司和房地产业,或者其他产业和项目的合作就会比较畅快。
  前景:
  房产信托引发地产新热潮目前,金融机构、信托投资公司都持续关注房地产行业的发展和态势。无论哪种政策出台和制度的宏观调控,都是在继续规范和推进,不断整合。“毕竟房地产行业已经成为国民经济支柱产业之一。”孙飞说,中国城市化水平较低,未来各地城市化会加快,房地产业将继续保持较高的增长率,对信托与房地产业合作都有非常有利的推动作用。一些房地产企业科学合理地与金融信托投资机构互动合作,对房地产开发推动很大。
  可以说,中国房地产不管是美国模式、香港模式还是日本模式,实际都是地产和金融的结合。在融资手段发生变化的情况下,大的发展商会尽可能不以主渠道融资为主,在产融结合中寻找结合点。
  随着房地产信托的发展,也将为更多的投资者带来更多的投资机会。据孙飞介绍,在目前所有信托公司的业务中,房地产信托占1/4;而在房地产信托的投资者中,70%是个人投资,只有30%是机构投资者。按照正常的发展,更多的机构投资者希望进入这个领域。
  合适的时机已经来了。在10月9日,中国银监会正式发布公告,向社会征求《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》的意见。
  公告说,为规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为,保障房地产信托业务各方当事人的合法权益,加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理,促进房地产信托业务的规范稳健发展,银监会起草了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》。从18日起上网公示,征求社会各界意见,期限一个月。所提意见和建议,可以信函、电子邮件或传真的方式反馈银监会非银行部。
  一年多的持续升温后,房产信托来了,房地产的热潮看来还将持续下去!(记者 旺财)