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融资路峰回路转,房地产信托新政呼之欲出

2004-10-25

■中国房地产报记者 苏志勇

“房地产信托合同份数可以突破200份的限制”、“‘四证’不全也可以得到信托贷款”。这在几天前还只是开发商的梦想。而随着银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》的公布,这个梦想已经离现实越来越近了。

10月18日,银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》,当日,记者采访了国内著名金融信托专家孙飞博士。孙飞博士认为,该《办法》有利于拓宽房地产融资渠道;有利于加强房地产信托的风险管理;有利于维护投资者的利益。与去年央行出台的121号文件相比要灵活得多,更有创新性。

信托融资峰回路转

去年央行121号文件出台以来,房地产信托一度成为开发商的“救命稻草”;同时,开发商对信托的追捧也令经历了第5次整顿的信托业看到了绝佳的发展机遇。于是,房地产信托迅速被双向捧红,不到一年的时间,就有100亿元的房地产信托计划推出。然而,信托业“一法两规”的一些条款束缚了房地产信托大展拳脚;人们对信托的盲目崇拜又使“大病初愈”的信托业面临新的经营风险。于是,银监会开始温和施压,并出台了《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》等监管“铁律”。一个月前,银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,有业内人士由此认为,银监会正在整顿房地产信托项目,以防止开发商将筹集资金的目标从银行贷款转向信托。就在这个征求意见稿公布的前一天,银监会有关负责人还在针对某些媒体的疑问进行解释。该负责人表示,目前我国房地产信托总量约有150亿元,与银行贷款相比数量很小,所以房地产信托并没有成为整顿对象。就在人们忐忑不安时,银监会公布了这个征求意见稿。记者欣喜地看到,此稿有很多新颖之处,甚至可以说有了很大突破。

房地产信托新政新意颇多

孙飞博士认为,该征求意见稿有很多有新意的地方。例如第四条“信托投资公司办理房地产信托业务,应当遵循的原则”中规定,要“委托商业银行担任房地产信托资金的保管人”;第十一条规定,“信托投资公司依据尽职调查的结果决定办理房地产信托业务的,应当制定房地产集合信托计划和房地产信托资金管理及处分说明书”;第四十六条规定,“信托投资公司运用信托资金给不完全具备‘四证’的房地产项目发放贷款,应当按照房地产项目价值的5%提取额外风险准备金。”这些条款既显示了一定的灵活性,又为有效规避经营风险提供了保障。再有,一些条款比商业银行的规定更灵活。例如,第四十三条规定,“对不完全具备‘四证’的房地产项目,信托投资公司不得发放贷款,但具备下列条件的除外:(一)信托投资公司具有5个以上熟悉房地产知识的专业人员;(二)对‘四证’不全的房地产项目进行了深入详细的尽职调查;(三)事先告知委托人该房地产集合信托计划拟投向于‘四证’不全的房地产项目,充分揭示信托风险;(四)房地产资金信托合同的份数未超过200份;(五)委托人全部是合格投资者;(六)房地产资金信托合同规定了详细的信息披露内容。”也就是说,即使开发商“四证”不全,同样有可能通过信托进行融资,这些条款充分显示了房地产信托的优势。

众多条款中,恐怕最有突破性的当数第八条了。第八条规定,“经中国银监会审批,信托投资公司办理房地产信托业务时,单个集合信托计划接受的合同份数可以不受《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条的限制。”也就是说,困扰房地产信托融资额度的200份限制将被取消。

有些条款值得商榷

“尽管该房地产信托新政很有新意,也带给人们很多欣喜,但是总体上看还存在一些值得商榷的地方。”孙飞博士认为,既然是征求意见稿,当然难免会存在一些问题,例如有的条款还不够灵活;有的条款显得有些不合时宜;有的条款不太符合市场规律。
针对一些具体条款,孙飞博士也提出了自己的看法。例如第六条,信托投资公司运用房地产信托资金,不得“将房地产信托资金运用于非不动产”;不得“将房地产信托资金投资于境外的不动产”。孙飞博士认为该条款限制得过死,应当有一定的灵活性,为未来发展预留一定的政策空间。第七条规定,“房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方不得为同一人,且相互之间不得存在关联关系。信托资金的使用方不得将信托资金投资于与该信托资金受托方存在关联关系的不动产及其经营企业。”孙飞博士认为,应当允许关联交易存在,但前提是严格信息披露制度,加强监管。第二十九条“信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费,保管人收取信托收益的5%作为保管费”规定比例应该有一个上下浮动的区间,而不应该限制死。第三十六条,“不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划,其存续期限不得少于3年,最低募集金额不得少于5亿元。”孙飞博士认为,5亿元的最低限额明显偏高,一般只有在北京、上海等大城市才有可能达到,而对于一些中小城市而言,这样的门槛显然是难以跨越的。第三十八条“信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金,应当进行组合投资,不得将资金运用于单个不动产或其经营企业。”这一条也是值得商榷的,比如像CBD这样单个项目较大的,应当允许信托资金用于单个项目。

孙飞博士认为,如果征求意见顺利的话,今年年底或明年年初,这个《办法》就可以出台。