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信托,房地产的奶酪? 

--访著名金融信托专家孙飞博士

记者:兰 木 来源:华商报 2004.10.27

  在商业银行平台的诸多限制下,房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。但在“121号文”之后房地产信托成为新的亮点,特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分,并成为最具创新元素与组合优势的核心力量,日前西安房地产市场上也相继推出几只房产信托产品—— 

  房地产信托 何以脱颖而出 

  著名金融信托专家孙飞在接受记者采访时表示,房地产特别是以长期持有为基本经营模式的商业、办公类公共建筑具备初期资金投入量大、商业培育期不宜分散出售产权等特征,适合采用信托、基金、债券等为主的2-5年期的融资方式。但我国目前房地产业的金融工具十分欠缺,外汇融资、企业债券等受到严格限制,产业基金无法可依更无可能,惟独信托独具制度优势,创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等,可以在不同层次、不同品位上,为房地产业服务。这些都可以由信托投资公司进行制度安排、创新设计并实施。 

  信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系,解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言,房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本,节约财务费用,还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展;信托在供给方式上也十分灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品,从而增大市场供需双方的选择空间。 

  与此同时,随着信托产品流动性问题的逐步解决以及资产证券化的发展,为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。 

  目前我国的房地产信托融资仅占房地产贷款比例的千分之一,远远没有发挥其应有的作用。随着信托融资功能的显现,2002年下半年,房地产信托共计融资10.3亿元并呈加速之势。仅在2003年第二季度,全国各地的信托公司就推出针对房地产投资的集合资金信托产品54个,所有产品都供不应求。2003年以来全国房地产信托已募资金50多亿元,其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。 

  信托在串接多种金融工具方面独具优势,其一可以引入海外基金,其二可以充当国内的产业投资信托基金,其三可以以固定回报的方式进入项目公司,其四可以在适当的时候将项目公司包装上市,其五可以完成项目前期建设使项目符合银行贷款条件。 

  房地产信托 特定时期的新选择 

  对于房地产信托是不是房产业的奶酪,孙博士这样回答,房地产信托是一个中国投资者比较容易接受的信托产品。首先,由于初期引入信托投资时需要一种实物形态,而房地产的特点恰恰符合这样的条件,看得见、摸得着;其次,房地产在GDP中的比重众所周知,供求关系、赢利模式都相对成熟和稳定。房地产信托便于信托机构对投资者进行描述,投资者也容易接受。信托个性化赢利模式的优势,为信托和房地产的结合创造了可能。但房地产企业和信托机构在对信托功能的认识上,显然存在一些差距。一些信托机构觉得未来主要应该和洗牌“洗”出来的重量级房地产企业合作。这些企业不完全是大公司,但肯定有其存在的理由。像那些“短平快”的融资项目可能就不是今后的主流方向。 

  信托产品的灵活性决定了它可以有很多变异,有很多衍生产品,可以实现针对客户的量体裁衣。信托的创新源于在法律所有权上的“一物两权”制,除了名义所有权,还有实际的收益所有权。现在市场上有人在做结构性信托,就是在目前的分业状态下,将租赁、信托和银行结合起来解决实际的融资困难。 

  2006年我国的金融将全部开放,中国未来的利率市场化和人民币可兑换的逐渐实现,会形成一些新的金融兴奋点和格局,信托机构也会随之得到大的发展。外资银行大量涌入后,资金的趋利性决定了国际资本会很快流向经济增长的热点地区和热点产业,他们也会把新的金融理念、金融产品和金融思想带进来,尽管这对于银行和信托是一个冲击,但也会使信托公司更加与国际接轨,更多地运用组合融资的手段做房地产。 

  具体到房地产的融资渠道,孙飞的观点是“信托+银行”。银行多年的业务积累有一套完善的业务指标,如果银行能够把项目推荐给信托机构,并把高端客户作为信托产品的买受方,那么,银行前期对项目的深入了解,便可使信托机构不用再从零做起,也为信托机构提供了一种买受通道。我国的信托机构由于多年来远离市场,没有足够的客户和营销渠道,靠自身与房地产马上结合并担当起充足融资渠道的确很难,而且实际上目前在整个房地产业的贷款总量中也是微不足道,这就需要银行的大量支持。银信合作在结构性融资中将占有很大比例,这也符合国家规定的把银行的风险资产分化的要求,而且在未来的银信合作中,信托机构的创新性也决定了在与不同的银行合作过程中,会有很大的不同。 

  不管美国模式、香港模式还是日本模式,实际都是地产和金融的结合。随着房地产信托的发展,也将为更多的投资者带来更多的投资机会。据孙飞博士介绍,在目前所有信托公司的业务中,房地产信托占1/4;而在房地产信托的投资者中,70%是个人投资,只有30%是机构投资者。按照正常的发展,希望能有更多的机构投资者进入。